YVRAC (33 370 ) Propriétés Privées vous propose en exclusivité une superbe propriété de charme de plain pied avec 193 m² habitables -Double garage, Cette villa est édifiée sur une parcelle de plus de 1300 m² dans un quartier résidentiel recherché embelli par un étang. Nous sommes à quelques encablures de Bordeaux et de toutes les commodités. Laissez-vous séduire par cette maison construite en 2005, idéale pour une vie de famille en toute quiétude dans un envirronement privilégié. Une maison traversante et lumineuse grâce à ses larges baies vitrées et à ses fenêtres en aluminium avec double vitrage; la lumière naturelle se diffuse dans toutes les pièces, créant une atmosphère chaleureuse et accueillante. La disposition traversante renforce le confort et la convivialité, avec des matériaux et finitions de qualité. ***Caractéristiques principales : -Grande pièce de vie de 53 m², spacieuse et agréable -Cuisine aménagée et équipée, fonctionnelle et conviviale -3 chambres confortables -1 salle de bains (baignoire et douche) -1 salle d'eau (douche) -2 WC indépendants -Dressing et penderie -Petite cave pour stockage ou cave à vin -Double garage + place à l'avant pour 2 voitures supplémentaires (capacité totale 4 véhicules) -Volets électriques avec fermeture centralisée ou commande individuelle -Cabanon de jardin pour outils et équipements ***Extérieur et cadre de vie La maison est implantée sur une parcelle offrant verdure, arbres fruitiers dont un pêcher et un petit potager, ainsi que de nombreux espaces pour profiter de la nature. Une terrasse de 100 m², parfaite pour se détendre ou recevoir, peut être complétée par une piscine, le terrain étant piscinable. ***Transports et commodités: La commune est bien desservie par les lignes de bus TransGironde : Ligne 462 : Bordeaux . Les Aubiers Libourne via Yvrac (arrêts Le Flaman et Av. du Périgord) Ligne 463 : Bordeaux La Buttinière Beychacet Caillau via Yvrac (arrêt La Clé des Champs) Ligne 67 dessert également des arrêts proches (Stade, Le Flaman Ces lignes permettent d'accéder rapidement aux correspondances vers le tramway et le centre de Bordeaux. ***Écoles à proximité Le bien est situé à quelques minutes à pied des écoles maternelle et élémentaire d'Yvrac, offrant un environnement idéal pour une famille. DPE: C/ GES: C Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1650 et 2280 euros indexées aux années 2021, 2022 et 2023 Certaines photos sont home staggées pour une meuilleure projection. Pour visiter et vous accompagner dans votre projet, contactez NADIA MEDDOUR et KAWSEN MEZABER, au 0624597717 ou, par courriel à n.meddour@proprietes-privees.com. Selon l'article L.561.5 du Code Monétaire et Financier, pour l'organisation de la visite, la présentation d'une pièce d'identité vous sera demandée. Cette présente annonce a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de NADIA MEDDOUR et KAWSEN MEZABER agissant en qualité de conseiller immobilier indépendant sous portage salarial auprès de SAS PROPRIETES PRIVEES, au capital de 44 920 euros, ZAC LE CHÊNE FERRÉ - 44 ALLÉE DES CINQ CONTINENTS 44120 VERTOU; SIRET 487 624 777 00040, RCS Nantes. Carte Professionnelle Transactions sur immeubles et fonds de commerce (T) et Gestion immobilière (G) n°CPI 4401 2016 000 010 388 délivrée par la CCI Nantes - Saint Nazaire. Compte séquestre n°30932508467 BPA SAINT-SEBASTIEN-SUR-LOIRE (44230). Garantie GALIAN-SMABTP - 89 rue de la Boétie, 75008 Paris - n°28137 J pour 2 000 000 euros pour T et 120 000 euros pour G. Assurance responsabilité civile professionnelle par GALIAN-SMABTP n° de police 28137.J Mandat 439919- Le professionnel garantit et sécurise votre projet immobilier. Copropriété de 26 lots. Charges annuelles : 100 euros. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www. georisques. gouv. fr